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贷款买房首付多少-不動產登記全國聯網下一步:開征房地產稅?

发布日期:2019-08-09 11:52浏览次数:

  從2014年開始的4年裡,普通人對於不動產登記最切身的體會恐怕就是手中的“房本”悄然變成了不動產權証。2015年3月1日,《不動產登記暫行條例》正式實施,從此市民申請辦理的“房本”改為不動產權証,同時遵循“不變不換”的原則,即在不發生买卖的情況下不強制舊証換新,並且“房本”所保護的權利沒有變動。

  “不動產登記全國聯網”后的查詢工作也是輿論關注的焦點。是不是每位公民隻要上網就能够查詢任何一處不動產的產權歸屬以及买卖信息?

  《中國經濟周刊》記者了解到,住宅和商業辦公類項目最先被登記,也是本著“先難后易”的原則,比如文物古跡等門類的登記就被放在了后面。“文物保護單位這部分不動產屬於國有資產,不會發生买卖,由國家事業單位自己登記就能够,相對簡單。”萬波說。但最終,一切門類的不動產信息都會被記錄入這張大網中。

  法國不動產業內人士介紹稱,法國不動產為永久產權,公証人代表國家公職機關全權負責登記。實際上,在進行一樁不動產買賣或變更的過程中,公証人會根據不動產的登記情況,對該不動產相關的各個方面進行評估和審查,而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公証人會認真核对30年來触及該不動產的一切貸款和贈予情況、買賣糾紛,以至鄰裡協議,以確保買賣雙方的合法利益。當然,有些不動產購買人出於隱私或避稅方面的考慮,會選擇成立個人民事公司,然后以該公司名義購買不動產。

  黃小虎告訴記者,不動產登記信息全國聯網之后,從技術角度的確能够做到“以房查人”和“以人查房”,但與開征房地產稅的問題類似,這也不是該網絡主要解決的問題。“公檢法機關對信息查詢的需求屬於特殊需求,即便沒有這張網,通過其他形式照樣能查到,這張網並不是公檢法機關辦案的先決條件。”

  萬波向記者介紹說:“尤其是縣一級平台,目前都在加鼎力度展開不動產數據整合等基礎工作,以保证基礎數據的完好性和時效性。”而有業內人士告訴《中國經濟周刊》記者,據他了解,目前大量縣市都在做統計主體信息化的工作,補充歷史檔案以及紙質檔案電子化的工作都在緊張進行中。

  中原地產研究院首席剖析師張大偉認為,“不動產登記自身不是政策,但實現全國聯網后能够實現更多更快的樓市調控效果。”他也認為不動產登記全國聯網是房地產稅開征的先決條件,借助此政策,政府的稅基從买卖環節過渡到持有環節,財產稅的二次分配特征將愈加明顯。

  其實,2015年3月實施的《不動產登記暫行條例》已經規定了誰能够查詢不動產登記信息,具體為:權利人、利害關系人能够依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。有關國家機關能够依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

  隨后,在2013年11月,原國土資源部被國務院常務會議明確為負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記。會議決定,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,“树立不動產登記信息管理基礎平台,實現不動產審批、买卖和登記信息在有關部門間依法依規互通共享,消除‘信息孤島’”。

  美國房地產登記一般由房地產所在縣的政府登記辦公室負責。進行登記后,業主的信息全部在政府留有備案,未來將房屋出租或出卖,均不需要類似房產証等文件。但經過登記的房地產並不確保產權完全分明,在房地產买卖過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產權狀態,必須有其他保证制度。美國保证產權主要靠三種办法:在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保証﹔通過代理律師查閱登記機關的檔案資料並提供法律意見,確認產權的真實性﹔向專業的產權保險公司購買產權保險。

  武漢中地數碼科技有限公司(下稱“中地數碼”)曾參與搭建湖南等地不動產統一登記平台,中地數碼總裁萬波告訴《中國經濟周刊》記者,“國土資源雲”所包括的內容十分繁雜,在地上部分有土地建設和測繪數據兩個大類,還有公开部分的地質數據,總共由三大類基礎數據構成。而全國不動產網絡只是“國土資源雲”子集當中的子集,包含在地上的這部分數據之中,“在‘國土資源雲’這張‘大圖’上,不動產只是其中很小的一個單元。”

  “先難后易”,先登記住宅與商辦類項目

  思源地產發展部副總經理、首席剖析師郭毅也告訴《中國經濟周刊》記者,全國聯網能夠保証中央政府層面分明地知曉公民在全國范圍內擁有不動產的數目、位置和其他關鍵信息,也有益於摸清全國不動產散布的“基數”和“底牌”,對制定房地產稅全國統一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國性標准。“假如隻由各中央分散式地管理這些信息,在具體征收上仍會面臨很多問題。”她認為,不動產登記全國聯網毫無疑問是房地產稅在全國范圍內開征的先決條件,“隻有把全國的情況摸分明了,才干去想下一步該具體怎麼收。”

  俄羅斯:直接與稅收挂鉤

  “政策出台不是信息平台單方面能夠促成的。”萬波對《中國經濟周刊》記者如此說,他認為在“炒房”的黃金時間段,二三線城市沒有對非本地戶籍人士在納稅和社保的持續時間方面進行限制,隨后到來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續時間上進行限制,起到了一定效果。

  從實現聯網到數據詳實是個漫長過程

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  6月中旬,自然資源部稱,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,我國不動產登記體系進入到全面運行階段。

  自然資源部於2018年全國兩會后正式組建,萬波告訴《中國經濟周刊》記者,這一变革將此前分屬於發改委的主體功用區規劃、分屬於住建部的城鄉規劃以及分屬於原國土資源部的土地規劃等職能統一交由自然資源部行使,為“國土資源雲”的構建提供了機制協調上的支持。“根據我們的經驗,此前分屬於國土資源行政序列的部門對空間類的數據掌握得比較多,有很詳盡的土地坐標數據,而房管局行政序列的單位則對房屋數據比較在行,問題是無法將房屋數據安放到相應的地塊上去。經過一系列整合工作之后,各自的特長能够相得益彰,有利於加快工作的開展。”

  也就是說,所謂的“不動產登記全國聯網”,就是各地树立的不動產登記信息管理基礎平台接入國家級信息平台的過程。

  萬波進一步解釋,不動產網絡在“國土資源雲”上只是一層應用,而房屋登記信息又是不動產登記網絡中的一部分,也就是說, 地产网-,房屋登記信息只是“國土資源雲”子集當中的子集。“不動產的概念很大,一切不能移動的固定資產都叫不動產。”他說,大到山川河流,小到文物古跡和高速公路,都可稱之為不動產,理論上都會被登記到這張網絡上。盡管只是“國土資源雲”子集中的子集,但住宅類項目的登記由於會牽涉到一系列社會問題,所以最容易觸動普通人的神經。

  “不動產登記全國聯網”后另一個關注度較高的問題触及反腐,在我國由於名下房產問題而“落馬”的官員不在少數。

  “‘國土資源雲’構建在自然資源部內部的系統中,不是一般人都能進得去的,能够將其了解為一張規模很大的局域網。”萬波告訴記者,在構架該雲服務的過程中,中地數碼的工作人員隻能“搭架子”,而不能看到“架子上放了什麼貨”,“技術人員是沒有這個權限的。主體要求是在保証開放性的同時也要保証私密性,也就是嚴格依照國家法律法規保護個人信息不對外泄露。”

   他山之石:國外如何進行不動產登記?

  這一說法在搭建不動產統一登記平台的實際工作中得到了驗証。“目前基礎數據的獲取是個大問題,也就是將統計主體信息化。”萬波告訴《中國經濟周刊》記者,以縣一級平台為例,基礎數據的電子化障礙主要有兩個:一是基礎資料缺失,必須進行補錄,“特別是一些不動產的測繪數據還沒有,這部分還要去勘測”﹔二是紙質檔案的電子化,“縣一級很多房產証並沒有電子化備案,這部分房產証需要進行電子掃描,一份一份地錄入系統,很繁雜。”

  針對外界普遍關心的不動產信息公開查詢功用,中國社會科學院長城學者孫憲忠曾指出,從法理上講,讓不動產信息充沛公開、讓大家都能夠查詢是有缺陷的。“為了保護买卖主體的合法利益和秩序,需要树立一個風險防备機制。隻有触及到當事人雙方的买卖, 住交会-,當事人和利害關系人才有權利去查詢不動產登記信息。”

  法國:公証人評估和審查的最長追溯期可長達30年

  “不動產登記全國聯網”的消息一經發出,外界就將其與房地產稅的開征挂鉤,視其為在全國開征房地產稅的技術前提。

  他認為,這種“信息壁壘”是由“利益壁壘”形成的,比較“聰明”的做法是從國土資源部門抽調一部分人,再從房管局抽調另一部分人共同組建不動產登記信息中心,“房管局一半人馬直接劃撥到不動產登記中心,這樣阻力就會小很多。假如將不動產登記信息中心直接設置在國土資源部門旗下,房管局就不太聽使喚。”


  英國的不動產登記實際上是土地登記制度,土地上的房屋從屬於土地,僅在土地權屬証書中予以標明,並無房屋權屬証書。最早的土地登記始於1535年,直至1990年底,英國才開始在英格蘭和威爾士境內實施強制土地登記制度。

  自然資源部不動產登記局副局長高永介紹,將有序開展以不動產登記為基礎的,自然資源統一確權登記工作。

  當然,開征房地產稅需要邁過的不僅是技術關,還有法律關。“立法先行,充沛授權,分步推進”是推進房地產稅立法和實施的原則。“‘不動產登記全國聯網’只是一種工具,而且目前尚未完成全面登記,各種政策快速落地的可能性不大。”張大偉對《中國經濟周刊》記者剖析稱,征收房地產稅除了信息透明之外,還有一項重要前提是树立房屋的估值動態系統,而這一系統目前尚未树立,對稅率、稅基等問題都沒有實質性答案,房地產稅離落地還有相當一段路要走。

  “目前苦於不動產登記數據還不甚詳實,數據補充和整合工作正在進行中。預計明年情況會好很多。”萬波剖析認為,不動產包含的內容和條線很多,從2014年開始立項的“國土資源雲”隻用4年時間是無論如何做不到“大而全”的。

  其實,所謂不動產,並不限於人們日常了解的“房產”,還包括土地、草原、林地等等。追根究底,2007年10月1日起開始實施的物權法就已經提出:國家對不動產實行統一登記制度。

  2014年時,原國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志曾表示,到2017年底前,可“全面實現信息共享並依法提供信息查詢服務”。

  新加坡的登記制度能够通過某一處房產查詢到業主信息,但普通民眾不能查詢某一個自然人名下擁有几套房,這触及個人隱私。但政府能够通過不動產登記制度,掌握和了解每一位公民的私人財產情況,以避免個人不正常地擁有多套房產。

  2014年9月,原國土資源部部長姜大明主持召開第26次部長辦公會議,審議並原則通過“國土資源雲”建設總體框架,“國土資源雲”即是國土資源和不動產統一登記信息系統的簡稱。會議強調,當前要盡快推進全國不動產統一登記信息平台建設。“國土資源雲”建設的目標就包括:“逐步實現基礎設施資源、數據資源、業務應用與服務的國家一級大集中或部省(區域)兩級大集中。”而其應用包括國家、省、地、縣和鄉五級。

  房地產登記在美國是房地產管理的基本制度,多數中央實行的是契約登記制度,主要用於公示和中央政府征稅。美國房地產契約登記制度要求凡影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等都要登記。

  英國:促進國內資本流動

  如何保証信息安全是外界關注的另一個問題。值得注意的是,不動產登記平台的另一個特點是構架在私有雲,而非公有雲上。所謂私有雲是指為一個客戶單獨运用而構建,因而提供對數據、安全性和服務質量的最有效控制,相較而言公有雲則是第三方提供商為用戶提供的能夠运用的雲,一般可通過互聯網运用,其中心屬性是共享資源服務。

  郭毅也表示,目前尚無任何中央出台以全國范圍內能否擁有其他房產的標准來判定“首套”的政策,並且在可預見的將來一段時間內,也應該不會有這樣的政策。她認為,不動產登記全國聯網對房價的影響不會像“想象中的那麼大”:“不動產登記全國聯網以及對民宅開征房地產稅的消息已經傳了近10年,據我所知很多人已經將名下冗余的房產拋售了,在目前嚴格調控的大背景下,這些房產升值空間有限,有的人撈夠了就將其套現去做其他生意了,持有這些冗余房產對他們來講風險大於收益。”

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