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绿地率-徐州楼市调研:房价已抵达天花板

发布日期:2019-10-12 14:36浏览次数:

徐州日报的一位教员通知我,他朋友今年卖了云龙区润金城的房子,四年前五千多的价钱买的,卖出价1.7万/平米,翻了三倍,接盘侠来自北京。

但并不是一切的新盘性价比都这么高,越是偏僻地段的新盘,性价比越低,因而随着市场调控的深化,他们的销售压力也在增大,有的以至已经推出了优惠政策,我进来看盘的时分,就有郊区楼盘销售人员开端在路上往我们车里塞传单了。

新房一般低于市场价10%-20%左右,新房1.1万左右,二手房1.3-1.4左右,当然也个别倒挂更多的,因而市中心性价比高的新楼盘目前开盘依然热销,尤其是东区、新城区。

我这次去徐州是因为大学同学聚会,顺便了解一下徐州楼市

近期江苏省财政厅、省住建厅分离下发通知,徐州市获2018年度省级保证性安居工程树立引导资金8461.02万元。

2018年:下达我市棚户区改造指标为新开工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已经完成全年的棚改任务了。

徐州是国度统计局70个大中城市里的一个,也算是三线城市的一个代表吧。

因为徐州不限购,而一手房跟二手房有倒挂,存在套利空间,所以往常依然有很多投资客。目前徐州的调控政策只是限售限贷限价,唯一住宅合同签署后限售五年,非唯一限售六年。首套首付四成,利率上浮20%,二套五成,利率一样。

2017-2018年,共投入棚改资金197.08亿元。其中,争取上级补助资金7.58亿元;通过国开行贷款、发行私募债、企业债等方式累计取得融资授信约189.5亿元,融资到账90.8亿元,有力保证了棚改工作的顺利实施。

所以楼市分化的状况在加剧,这也是一切城市都面临的问题,一些靠近地铁、主城区、地段好,以及新盘供给量比较少,性价比又高的楼盘,十分抢手,但一些位置偏僻、性价比低的楼盘,越来越面临出货压力。

这就是徐州的现状,留不住高端人口,所以房价涨到一定水平,目前是1.5万/平米就会遇到天花板,超越这个价钱就是瓶颈,自然涨不动了,超越1万5买徐州,还不如去买南京2万多的房子,而且买的起200万以上房子的人,肯定思索去南京买了,这就是市场价钱规律,一二三线城市之间,一定是存在价钱阶梯的,聪明的资金会活动。

降价的规律,通常就是二手房至少把和新房的倒挂部分跌掉,而新房远郊盘优先开端打折促销,当地购房者能够密切关注土地市场,假如土地降价或者流拍了,新房也将随之降价,目前新房固然倒挂,但投资客买了想要赚钱也很难,估量还得亏银行利息,想要自住和改善的能够思索买政府的限价新房,二手房不要买,投资倡议止步。

徐州房价是从2016年开端上涨,年初均价才六千多,下半年开端暴跌,一手房最开端涨,二手次新房紧接着跟上,2017年下半年均价抵达九千多。但实践上大部分房源价钱都翻倍了,不过到此也有价无市了。

依照统计局的数据,徐州此轮房价是从2016年1月份开端上涨的,新房至今已经连续上涨30个月了,但实践上,新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调理,已经涨不动了。

目前徐州的库存周期已经基本完毕,据克而瑞研究中心统计,截止到2018年8月份,徐州的去库存周期将至2.9个月,新房房源暂时的确是不多了,但同样,中高端的置办力也消耗的差不多了。

孟总通知我,徐州二手房总价在100万以下,90平米以下的成交往常占比抵达70%,而且是初次置业为主,购房群体大多来自周边乡镇的人。

这跟很多城市一样,短期没什么库存,政府新房限价不让涨,二手房价钱抵达天花板已经有价无市,市场横盘一段时间后自然会开端降价。

2017年徐州的GDP总量抵达6600亿,在江苏省排第五,但它的人均可支配收入在江苏省的13个城市中排名第11。

但徐州是苏(江苏)、鲁(山东)、豫(河南)、皖(安徽)四省交界处, 家庭摆设风水-,也算是交通要塞,对周边小县城还是有一定的人口吸附力,房价在1万左右也是有支撑的。

但在我看来,大部分新房10-20%的套利空间,限售5年6年,这些投资客注定是要被套牢的,二手房随意回调一两成,他们买的新房利润就跌没了。

去徐州的第一天,我跟徐州日报、徐州广电的教员们、还有徐州的房企业内人士都做了深化讨教交流,这几年徐州人口有进有出, 牛刀博客-,但徐州是留不住高端人才的,有钱,或者孩子大学考的不错的,一般都是往一线城市和南京去的居多, 如何验房-,而徐州周边小城市的人群流进来了,所以一百万以下的房子还是好卖。

徐州当地的房地产研究数据太缺乏了,公开基本查不到,徐房房屋置换经纪有限公司总经理孟庆立给了我一张图:

下图是徐州各区新房10月价钱图:

徐州2015年常住人口866.9万,2016年871万,增长了4.1万,2017年常住人口876.35万,和2016年比增长了5.35万人口,阐明徐州的吸引力在增加。其中市内五区人口319万。

那从这个阶梯变化能够看出什么呢?

徐房房屋在徐州是最大的中介连锁店,有六七十家门店,所以孟总对市场变化较为敏感,他通知我,徐州目前三个主城区成交量日均成交量在60套左右,相比2017高峰期150套的水平下跌了一半多。一般量在价先,量先跌。

9月份徐州二手房网签1784套,环比下滑27%,同比下滑32%,而新房成交8690套,环比下滑15%。

2017年:省政府下达我市棚户区改造指标为新开工38000套、基本建成27690套。

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