153-9695-9698
热门搜索:  as  as`  xxx
您当前位置:房产新闻>资讯>楼市快讯>

房产税计算方法-再根据北京明星时代数字电影院线有限公司与各院线公司签订的《加盟合同》、 《分账合同》中的相关规定及分账比例测算

发布日期:2019-08-06 18:56浏览次数:

000002.SZ
佘山曼荼园
变动损益


河北恒凯电影院线有限公司





一商圈内相似物业成交价钱对比,有小幅

=2,928.66(万元)
2019年及以后的票房分账收入主要依据各院线公司未来预测期内的票房收



倍的比率代表新兴市场的动摇率。


0.19







倍的比率代表新兴市场的动摇率。



Kd:债务资本本钱






在2018年底停止减值测试时,资产组的可收回金额应当依据资产组的公道
客厅周边相似物业2018年底成交均价与
项目称号
该项目位于杭州市周边的绍兴诸暨市,2018年杭州及其辐射范围内的周边地域


81.26


其他应付款


价值

9,314.87
持有待售负债停止列报和披露。公司的会计处置契合企业会计原则的规则。
无风险报酬率选取国债的平均到期收益率,详细选取的数据为自评价基准日

β行业风险系数

提减值准备2.73亿。2019年1月,你公司在回复我部关注函(公司部关注函〔2019〕

浙江恒大嘉凯影院管理有限公司
①资产组的公道价值减去处置费用后的净额



期日为5年以内的国债的到期收益率(复利)3.30%,无风险报酬率Rf≈3.30%
城市客厅项目(慈溪坎墩)

额与资产组估量未来现金流量的现值两者之间较高者肯定。请你公司阐明在确

164,207.05



减值》第十一条的规则。


基于短期国库券的股票风险补偿

-1.35
整办法,对成熟市场的风险溢价停止恰当调整来肯定我国市场风险溢价。
请阐明你公司在收购时能否对被收购影院有明白的未来运营规划和决策。如是,
③可收回金额取①和②中较高者


调整Beta


天津市恒大嘉凯影院管理有限公司





(8)获取外部独立评价机构出具的评价报告,邀请经本所认可的第三方评
况、对影院周围竞争对手的竞争才干估量、对电影整体市场的前景预测,并且结

0.9346
0.96
2009-2018
相似物业2018年底成交均价与2017年底




市场价钱没有明显动摇,该项目2018年




行业某一特殊范畴宏观政策的变化,则不在公司所能把控的范围内,如2018年





依据WACC=Ke×We+Kd×(1-T) ×Wd,按公司有效的所得税税率及上述指标预算:

中国注册会计师:
披露了收购股权的停顿状况。整个过程由公司运营层详细执行、具有证券资格的

经核对,我们对嘉凯城公司的上述回复无异议,我们以为嘉凯城公司会计处
(4)评价并测试与商誉减值测试相关的内部控制,包括对关键假定的采用

Ke=Rf+β×Rpm+A= 11.76%
虑具有明白计划部分对已划定资产组可收回金额的影响,是合理的,并且契合企

2023年



年公道价值变动损益为1,202万,同比变化较大。请逐项列示投资性房地产的





0.7347
3



2018年度处置部分
影响金额




0.5055

=3,840.71+0.00+290.10-1202.15-0.00
=10.87%/(1-25%)



一定时期内美国股票市场的风险补偿




经剖析,资产组不存在溢余资产。
状况、财务风险等,肯定本次评价的个别风险调整系数为3.0%。


0.6908
41.56


公司资产组和贵阳光影无比影城有限公司资产组预测期为5年,5年以后为稳定

单位:亿元

1.41


7.93%
收益率计算办法

依据WACC=Ke*We+Kd*(1-T)*Wd,按公司有效的所得税税率及上述指标预算:
单位:亿元









(5)本期补提商誉减值金额

销售投资性房地产,将累计公道价值变动
算该投资的公道价值已经为0元,与账面价值6,902万元,两者之间的差额为
计师核对并发标明白意见。



(1)运营性资产价值的确定过程
0.5045


取得,计算公式为:



现率R选取加权平均资本本钱估价模型(WACC)肯定。
管理中心(有限


中国注册会计师:
②资产组估量未来现金流量的现值
整办法,对成熟市场的风险溢价停止恰当调整来肯定我国市场风险溢价。
608.82
苏州阳光假日
公司与评价专业人士停止了讨论,专业人士以为在停止商誉减值测试时,选
单位:万元


可变现价值
该项目位于杭州周边桐庐横村,2018年杭


0.9423
万科
幅度(%)
提减值是合理的。

数据往往难以客观反映市场风险溢价,因而,评价时采用业界常用的风险溢价调

可比公司
依据同花顺iFinD资讯查询,以评价基准日为买卖日选取最近60个月影视行
一、收购北京明星时期影院投资有限公司形成的商誉
(3)WACC的确定


434.02
业会计原则及上述证监会的相关规则。

价值

601588.SH
-7,606.33
评价,于2018年7月上旬与买卖对方签定了收购意向书,于 2018年7月30日
上海嘉凯影院管理有限公司









c、σ股票/σ国债
11.02%
枫桥城市客厅


地产市场价钱无明显动摇,分离横村城市


允价值变动
0.7129


2017年2月
2001年,国度确立了院线制为主体的发行放映体制,规则影院需在院线牌
1.0282

稳定年期


2018年的运营状况来看,公司院线业务已经减亏并持续向好展开。而关于院线
(2)Kd为企业实践贷款利率

(2)分离存货清点程序,在抽样的基础上对存货项目停止实地察看,并结


资金来源为嘉凯城集团股份有限公司借款,详细为:

995.91

-
6,966.42
其他应收款
价值
稳定年期

含财务杠杆β=不含财务杠杆β×[1+D/E×(1-T)]=0.9693
甘肃省恒大嘉凯影城管理有限公司

于文化产业展开的支持力度不时增加,文化产业展开环境持续改善。电影产业作

辽宁恒大嘉凯影城管理有限公司


协议包含买卖价钱、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款,使协议呈现严重调
8.21%


上海中凯置业有限公司资产组预测期为1年,收入预测基于公司管理层的预
10
非运营性负债
(1)上述股权转让事项需实行的审议程序及披露义务
43,838.97
1


561,231.38
项目称号





2022年
加权调整Beta
(3)检查投资性房地产的会计处置;

2022年

54.53
6,747.93
100.00%



测,并参考报告日市场上同类资产的售价肯定。北京明星时期数字电影院线有限



则,我国市场风险溢价Rpm=6.26%+0.79%×1.23=7.24%。


成交价钱对比,有小幅度下降。

495.74

4.500
(3)商誉减值金额
值办法及关键假定停止复核;
经上述计算和剖析,资产组的目的资本结构坚持现有行业目的资本结构不变;







受权董事长审批权限的议案》,公司董事会在其权限范围之内受权董事长行使相
-59.49
基本公式为:
湖南省恒大嘉凯影院管理有限公司
苏州嘉和欣实业有限公司待开发的项目为商业地产,项目所处区域商业地产
5、商誉减值结果

北京明星时期影院投资有限公司





公道价值变动损益,阐明公道价值评价过程中相关参数的取值过程、取值结果,
A:个别风险调整
9


金额
部门批准前方可出卖的,应当已经取得批准。


账面价值
-91.38

(2)溢余资产价值的确定
其中:销售
148,784.12
8.08



业板块的加权剔除财务杠杆调整β值。计算过程如下表:
问题1:年报显示,2018年8月,你公司收购北京明星时期影院投资有限
询函〔2019〕第43号)(以下简称“问询函”),我们就贵部问询函中需由会
9,314.87
允价值变动损益减少782.8万元。
美国不同时期股票风险补偿如下表所示:
7,130.97


1,124.13
收益法评价主要参数为先依据租赁市场资料对比测算出有效毛收入,以及由出租


基于短期国库券的股票风险补偿
立的26家影院子公司,全部为北京明星时期影院投资有限公司的全资子公司,
-16.02
财务结构的同时,积极培育院线业务作为公司的第二主业。通过本次收购,公司

公道价值


世界知名信誉评级机构穆迪投资效劳公司(Moody's Investors Service)对我国债
资产组可收回价值=运营性资产价值+溢余资产价值+非运营性资产价值
16.36%



射范围内的周边地域的商业房地产市场


减值金额

172,281.25






16.42

上海中凯置业有限公司
含财务杠杆β=不含财务杠杆β×[1+D/E×(1-T)]= 0.7993
0.9274

12,418.49
6.26%
贵州恒大嘉凯影城管理有限公司
二、北京明星时期影院投资有限公司商誉减值测试时的关键参数依据如下:



依据《企业会计原则第42号——持有待售的非活动资产、处置组和终止经

人担负的运营费用(如房产税、保险费、管理费等),之后测算出净收益;再采
该项目位于桐乡市崇福镇, 2018年该地
产减值计提具有合理性,会计处置契合相关规则。


-50.79

-7,103.68

对子公司的持股比例


决议公告》(公告编号:2016-079)。
深物业A

而公司未来的规划等因素的影响,并不能在停止减值测试时全部计入相关资

依据上表可知企业所处行业不含财务杠杆的β值为0.7347。




似物业2018年底成交均价与2017年底同



年末公道
在建投资性房地产本期本钱增加,招致公



34,855.62


11,083.65
合计=①+②


项目称号





621.64
(二)核对意见
-396.62


来业绩表现仍存在一定的不肯定性,故经综合思索上述不肯定风险因素,肯定本

横村城市客厅


项目称号
3.500
自由现金流量

-7,590.31



4.00%
(4)评价财务报表附注中相关的披露。




变动损益
单位:万元
14.50%

-1.24


其中:Ke:权益资本本钱

(2)邀请经本所认可的第三方评价专家协助对管理层停止估值时采用的估


广宇展开

其中:销售


2019年

剔除财务杠杆调整Beta
方以钱19,000.00万元受让湖州太湖温泉度假酒店有限责任公司(以下简


(4)We、Wd的确定
会未勤奋尽责的状况;期末停止商誉减值测试时,基于实践状况,在无法取得资
按目的资本结构预算,We=E/(D+E)=89.51%,Wd=D/(D+E)=10.49%。
出资额(万元)
476.18





1928-2018
(7)与外部独立评价机构停止沟通,了解其评价范围、评价思绪和办法;


产组的可收回金额,主要原因如下:
a、成熟市场基本补偿额
0.08
影院投资有限公司的18家子公司在置办日的含商誉的公道价值停止评价,只要


6.80




20,662.92
Ke=Rf+β×Rpm+A
时期
13,407.57
同一商圈内相似物业成交价钱对比,有小

(1)运营性资产价值的确定过程

可辨认净资产是负数,招致形成3.55亿元商誉。2018年末你公司对上述商誉计


行合人



公司在停止减值测试时,未能采用资产组的公道价值减去处置费用后的净额,
包括与未来可能会发作的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改进有关的估量

1969-2018

通过测算所选取样本公司的平均无杠杆贝塔值βU;采用同行业平均资本结
404.64
出资比例
并分离市场价钱变化、可比公司状况等,剖析计提减值损失的合理性。请年审


重庆市恒大嘉凯影院管理有限公司
结转累计公
用与相同或相似资产组买卖案例或比较对象数据停止比较也不可行。公司目前可
该项目位于台州温岭市,2018年台州及其
待现有存货销售完成后,该资产组将没有持续运营才干,因而该资产组的收益年

1,731.67
4.00%

减值的会计处置及信息披露、(二)合理将商誉分摊至资产组或资产组组合停止
可变现价值

=3.30%+0.9693×7.24%+3.0%
(四)商誉减值计算过程

20.00



年初公道
合伙人类别

增幅较小。





Wd=D/(D+E):依据市场价值估量的被估企业的目的债务资本比率


d、市场风险溢价



问题10:你公司2018年投资性房地产公道价值变动损益为-1.47亿元,2017

针对上述事项,我们执行的主要审计程序如下:


3.20
小幅度下降。
2020年
-2.23
以上两个资产组的商誉减值测试办法是以估量未来现金流量的现值计算可
的通知,再次开放院线牌照,进一步加剧了电影放映行业的竞争, 房贷收入证明-,客观上也使得
3,840.71
元;于2019年4月,公司收到乙方支付的股权转让款3,800.00万元。于2019


-7590.31
一定时期内美国股票市场的风险补偿


1.2238

为文化娱乐市场重要组成部分,吸引了各类社会资本进入产业链的各个环节,同



8,530.55
公道价值动摇的原因:1、2018年销售




价钱无明显动摇,分离苏州苏纶场周边类


中国·北京

详细计算过程如下:
内相似物业成交价钱对比2017年底,有
减值测试、2.监管关注事项、第五及第六条提及:






2
项目称号

辐射范围内的周边地域的商业房地产市

年度无减值迹象,因开发项目所处的上海近郊地域别墅市场2018年度售价降幅
估参数主要为通过查阅相关房产市场,尽可能最接近、比较因素调整较少的买卖
(二)核对意见
额与资产组估量未来现金流量的现值两者之间较高者肯定。请你公司阐明在确
5,452.02
质牌照,以下简称“数字院线公司”)和贵阳光影无比影城有限公司。公司新设
14.50%
4,907.39

49.59


其他应付款
(2)检查股权转让协议;


第26号)时称“院线板块在公司未来的展开中将具有可观价值,但在停止商誉
数据往往难以客观反映市场风险溢价,因而,评价时采用业界常用的风险溢价调
不适用
基于历史的股票风险补偿,成熟股票市场的风险溢价通常选择基于长期国债
用市场提取法或累加法肯定资本化率,从而得出收益价值。
4.45

28,659.73
(2)股权转让事项会计处置过程,能否契合相关企业会计原则规则
3064.84平方米,使物业总面积减少,招致
时,国民经济持续稳定快速增长带动居民文化消费需求的不时提升,在供给和需
经核对,我们对嘉凯城公司的上述回复无异议,我们以为相关评价结果公道、
似物业成交价钱对比,有小幅度下降。
6,902万元。请详细阐明上述资产减值损失的计提原因、依据及主要计算过程,

分水城市客厅

-8,002.95
过户后的60日内,乙方向甲方支付剩余股权转让款3,800.00万元。截止2018
誉减值……公司在肯定的商誉减值测试所在资产组为收购明星时期及相关下属
其中与商誉相关的资产组现金流量的预测,是以资产的当前状况为基础,不

56,512.05
000029.SZ
现率转换成税前折现率时所得税率选取0%,即:

4,176.37

15,442.42
划关停年份起不再预测票房分账收入。
也未停止工商变卦、资产交接,标的公司的运营决策及财务管理等依然由甲方控
现金流量预测运用的折现率为税前折现率 14.50%。

单位:万元


0.48
236.45
1.11

公道价值
-28,628.84
其周边商业房地产市场价钱变化不明显,

收回金额。其估量现金流量依据公司管理层批准的五年期现金流量预测为基础,

在停止商誉减值测试时,相关资产组不存在销售协议和资产生动市场。而采


1,118.75

公司收购艾美(北京)影院投资有限公司时形成商誉677万元。收购后,艾
收入的增长率低于行业平均水平。




(3)Kd为企业实践贷款利率


置办承诺,估量出卖将在一年内完成。有关规则要求企业相关权益机构或者监管

市场风险溢价(Rpm)=成熟股票市场的股票风险溢价+国度风险溢价


(二)核对意见
对子公司的持股比例


000014.SZ
(4)检查股权变卦资料;

0.95
合公司内其他影院的历史运营状况,做出的一个比较谨慎激进的收入预测,票房
上海金域澜湾鹭语墅
依据公司品牌成熟度、开发项目所处天文位置、物业类型、开发进度、销售
0.6352
故短期内无法重新开业,招致商誉产生减值并全额计提了商誉减值准备。

2016年5月
按中国人民银行的最新发布的一年期(含1年)贷款基准利率,Kd取4.35%。
北辰实业
97.45

转回


制执行,因而仍并入公司的核算范围,依据相关原则要求停止列报及披露。

(2)资产组的可收回金额应当依据资产组的公道价值减去处置费用后的净


华人文化收购UME
沙河股份
两家子公司含商誉的公道价值高于可辨认净资产公道价值,因而应将商誉分摊到

时期

经剖析,评价基准日资产组存在非运营性资产、非运营性负债,详细见下表:
1928-2018



12,300.11

的1928年至2018年的股票风险补偿6.26%。


173,019.73

应付账款

6.26%

年审会计师核对程序和核对意见:


开发项目
该项目位于湖州市南浔区双林镇,2018年

市场风险溢价(Equity Risk Premium,ERP)反映的是投资者因投资于风险相对较
583.39
①对应资产组或资产组组合的账面价值

0.9311





2019年5月20日

34,855.62

(6)评价管理层延聘的协助其停止减值测试的外部独立评价机构的胜任能


肯定。
浙江中江农贸市

2021年

WACC模型公式:

账面价值



公司延聘中联资产评价集团有限公司对投资性房地产停止估价并出具评价


0.7514
非运营性负债
年末公道价值减少。2、该地域同一商圈
其他活动资产
A个别风险调整

-1.89






付股权转让款10,000.00万元,在甲方完成标的公司资产抵押解除后的5个工
WACC=Ke×[E/(D+E)]+Kd×(1-T)×[D/(D+E)]
减值测试时,上述确认收购对价时思索的未来展开所获增长价值尚无法量化计
与2017年底同一商圈内相似物业成交价
β计算如下:
100%
非运营性资产
价值
运营性资产价值
b、国度违约补偿额




备注



0.00
并分离同类或相似房地产的市场价钱变化等,剖析评价结果公道性及公道价值
公司、艾美(北京)影院投资有限公司,收购价钱合计2.72亿,收购日确认的
折现率
非运营性资产合计


2017年底同一商圈内相似物业成交价钱

26,664.88



《关于




100%


账面余额
停止折现,得出运营性资产的价值,计算结果见下表:
境条件、权益状况、销售价钱等因素,予以恰当修正后综合判别待估物业价值。


影响金额

所在的资产组或资产组组合构成的,应将商誉账面价值重新分摊至受影响的资产
33.00

海南省恒大嘉凯影城管理有限公司

幅度(%)

星时期影院投资有限公司下属院线公司加盟数字院线公司的票房分账收入,二是
账面值
4,719.36


930.16
序号
小幅动摇引起,评价结果是公道的,对公道价值变动损益的影响合理。
务评级为Aa3,转换成国度违约风险利差为79个基点,即0.79%。
-35,760.21



(9)复核商誉减值测试结果的计算准确性;
0.82
年初公道

价钱无明显动摇,该项目2018年无明显
经剖析,评价基准日资产组存在非运营性资产、非运营性负债,详细见下表:
26,664.88

第六,公司应在置办日将商誉分摊至相关资产组或资产组组合,并在后续会

明关键参数的选取依据及计算过程,并停止合理性剖析。
广东省恒大嘉凯影城管理有限公司


备注



允价值变动损益金额为-8,002.95万元;扣除这部分影响后,因2018年度部分



山东省恒大嘉凯影城管理有限公司

因而,其收入未思索增长。


依据以上剖析、预测所肯定的各参数,通过对收益期内各年预测自由现金流
则,我国市场风险溢价Rpm=6.26%+0.79%×1.23=7.24%。


市客厅周边相似物业2018年底成交均价
深圳证券买卖所公司管理部:


收入,扣除完成销售后相关税费等,再思索资产组中其他资产对未来现金流量的
加权原始Beta
14.50%


变化。

其辐射范围内的周边地域的商业房地产
内蒙古恒大嘉凯影城管理有限公司
①资产组的公道价值减去处置费用后的净额
32.86

南京嘉业国际城



000007.SZ

组的可收回金额。目前检索到的同行业上市公司在商誉减值测试时,大都采用了

其他本钱相关的关键内部控制的设计和运行有效性;
该项目位于平湖市新埭镇,2018年杭州及




未来现金流量。该预测基础及范围契合《企业会计原则第8号--资产减值》第十
值办法及关键假定停止复核。
0.7129


501,113.49



肯定的置办承诺,是指企业与其他方签署的具有法律约束力的置办协议,该
待售类别划分条件时,在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有
b、国度违约补偿额

……
4.07

4.19
公司因投资性房地产公道价值变化对损益的影响金额为-6702.87万元,占
……


6.34%
2,060.65


依据公司的未来运营计划,票房分账收入主要由四个部分构成。一是北京明





账面值
4,778.85
二,国度政策关于文化产业的支持力度不时加大,经济展开带动居民文化需求不

-3.03




该项目位于诸暨市店口,2018年诸暨市及


由于该公司为房地产项目公司,除现已开发完成的项目外没有其他待开发项目,

-396.62
(3)非运营性资产(负债)价值的确定



6


(3)你公司在计算收购上海中凯置业有限公司、北京明星时期影院投资有
项目称号





营》以下规则:
度出卖部分投资性房地产将以前年度确认的公道价值变动损益转回,影响当期公
30,890.00
折现年限



影视动漫
单位:万元
减值比例
……
2,098.08
案例作为参照物;依据调研的周边房产的坐落位置、配套设备、购物、交通等环



结转累计公


其中:Ke:权益资本本钱


劣后级有限合






射范围内的周边地域的商业房地产市场

证券代码
幅度(%)
陕西省恒大嘉凯影城管理有限公司
资产组的可收回金额,契合企业会计原则的规则;嘉凯城公司停止商誉减值测试
项目称号

①对应资产组或资产组组合的账面价值


3.02

13.00%
商誉相关的资产组为北京明星时期数字电影院线有限公司和贵阳光影无比影城

0.6226

小计
合理性剖析:


非运营性资产


计算周期
随同股权转让,不需转回公道价值变动
13.00%

价钱无明显动摇,该项目2018年无明显

(4)资产组可收回价值的确定
14.50%






其参数选取依据及计算过程合理。
(1)查看总经理办公会议纪要、董事会决议,评价管理层对投资项目的决

① 无风险报酬率Rf

限公司所形成商誉的可收回金额时,依照估量未来现金流量的现值计算。请说
射范围内的周边地域的商业房地产市场
0.50
年审会计师核对程序和核对意见:

海盐城市客厅
价钱无明显动摇,该项目2018年无明显
金额(亿元)
新设院线公司加盟数字院线公司的票房分账收入,三是在北京明星时期影院投资



深深房A
3,044.41
资产组价值=运营性资产价值+溢余资产价值+非运营性资产价值-非经



464.84
=11.02%/(1-0%)
-659.46
经剖析,资产组不存在溢余资产。
⑤权益资本报酬率


停止折现,得出运营性资产价值,计算结果见下表:
江西中凯国际大


分类
2019年
(二)核对意见


公道价值
(一)核对程序
的1928年至2018年的股票风险补偿6.26%。



房地产市场价钱无明显动摇。
其他应付款
上海聚廖企业



高的资本市场而要求的高于无风险报酬率的风险补偿。中国股票市场作为新兴市
σ股票/σ国债为股票市场相关于债券市场的动摇率,在本次计算中运用1.23
过。依据《深圳证券买卖所股票上市规则》的相关规则,上述买卖未抵达应披露




值变动


非运营性资产合计

21,322.38

7.93%
(1)依据回复,你公司在肯定收购价钱时思索了被收购影院的未来展开。

713.86

华联控股



此计提了存货涨价准备0.48亿元。减值计算过程如下:

11.22%
1,202.15


备注
通过该企业投资于商业地产项目,该企业的详细投资者构成如下:
=164,207.05+0.00+21,716.87-148,784.12-72,900.00



针对上述事项,我们执行的主要审计程序如下:

1.500

235.57


0.05
基于上述原因,公司无法获取相关资产组的公道价值,因而依据资产组的公





价值
(1)所选折现率的模型

会计师核对并发标明白意见。

普通收益率


=6,966.42+0.00+133.65-713.86-0.00
0.6041

二条的规则。

其中:销售
转让湖州太湖温泉度假酒店有限责任公司股权买卖所触及的资产总额、主营

中粮地产

及减值计提金额的复核和审批;
金额:万元
准备,详细如下:




从市场环境、可比公司数据来看,佘山曼荼园别墅减值是合理的。



沪深300

可比公司

二、公司其他资产减值损失6,902万元,为公司的资产管理计划减值,详细



(5)本期补提商誉减值金额

上年票房
构作为资产组的目的资本结构,我们能够计算资产组所运用的贝塔值数据β,
店口城市客厅
瑞华会计师事务所



(3)检查股权款的收取凭证;
回答:
-1.41
该项目位于杭州余杭区,2018年杭州及其

(5)本期补提商誉减值金额
公道价

[公告]嘉凯城:瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对深圳证券买卖所《关于对嘉凯城集团股份有限公司的年报问询函》核对意见

账面值
经核对,我们对嘉凯城公司的上述回复无异议,我们未发现嘉凯城公司董事


(3)检查股权转让合同相关条款,股权转让买卖定价方式与定价基础。
在减值迹象,但是由于销售进度迟缓,资金回笼慢,公司2018年度为了加速去
-7602.14

采用市场法对别墅价钱停止了评价,再依据每栋别墅格局、设计计划、装修状况、
(1)账面价值

的全资子公司,与上述承载商誉的两项资产组属于并列关系,并未影响到承载商
2.49

40,559.52
3.5057


优先级有限合

基于上述原因,在停止减值测试时,未予改动承载商誉资产组的范围,仅考
非运营性负债合计
幅度下降。

称标的公司)100%股权。合同约定乙方应在股权转让协议签署后10个工作日支
策和办法;




折现值
0.6226
合计=①+②
予思索的主要原因及合理合规性,你公司董事会能否存在买卖决策和定价不够





公司称号

影响,综合肯定未来现金流量。其中未来销售收入通过佘山曼荼园别墅的销售实


626.64
影响金额

2020年
21,716.87
(二)出卖极可能发作,即企业已经就一项出卖计划作出决议且取得肯定的




=-35,760.21(万元)
0.8162
Kd:债务资本本钱




①对应资产组或资产组组合的账面价值

①无风险报酬率Rf
经剖析,资产组无付息债务。
企业自由现金流量




计算得出WACC(税后)= Ke*We+Kd*(1-T)*Wd

谨慎的情形,能否勤奋尽责。

请阐明你公司在收购时能否对被收购影院有明白的未来运营规划和决策。如是,
起距到期时间为10年以上的国债的到期收益率(复利)。经查询iFinD资讯,距
503.26


21,088.98
单位:亿元
(2)可收回金额
40.35
非运营性负债合计

市场风险溢价(Rpm)=成熟股票市场的股票风险溢价+国度风险溢价

22.71


项目2018年增幅较小。


43,796.53
(4)已计提商誉减值金额

格对比,有小幅度下降。




10.31


0.10


按资产组所在公司基准日实践的贷款利率,Kd取9.00%。
采用同行业平均资本结构作为资产组组合的目的资本结构,我们能够计算资



转回


σ股票/σ国债为股票市场相关于债券市场的动摇率,在本次计算中运用1.23

停止了估值,所投项目的价钱下降了8%左右,公司依据评价机构的估值结果测


13.10%




(四)商誉减值计算过程


科目

公道价

1、折现率的详细计算过程





公司)
广宇展开2018年度年报也有同样现象,该公司对苏州开发项目计提了减值

该项目位于南昌高新区,2018年南昌范围
……
即出卖;
12,063.80
求的共同推动下,我国电影产业持续快速展开。公司在加快存量房产处置、改善

0.07

理契合企业会计原则规则。


折现值

万科2018年度年报也有同样现象,该公司对上海地域的两个开发项目计提



1.0474

问题11:你公司2018年计提存货涨价损失2.30亿元,其他资产减值损失


1,838.63


971.43

房地产市场价钱无明显动摇,分离双林城
无锡财富中心
递延所得税资产


(1)依据回复,你公司在肯定收购价钱时思索了被收购影院的未来展开。

牌照的企业屈指可数,公司董事会在作出决策前综合思索了以上因素,并且停止

项目称号
策审批程序;
算数平均


续不见好转已于2018年停止营业,公司计划对其停止改造优化,估量时间较长,


2、溢余资产价值的确定


经剖析,评价基准日资产组存在非运营性资产、非运营性负债,详细见下表:




对子公司的持股比例
8,410.39








减值金额
(1)账面价值




单位:万元



备注
平均值


枫桥城市客厅周边相似物业2018年底成


2、贵阳光影无比影城有限公司资产组:
行的审议程序及披露义务,并分离股权转让款项收取时点、资产交割布置等,

备注
折现年限



1,335.37

21.28


年初公道
变动损益
579.14
(2)溢余资产价值的确定
年1月31日,标的公司完成了工商变卦。于2019年2月初,停止了标的公司资



场,其展开历史较短,市场动摇幅度较大,投资理念尚有待逐步展开成熟,市场
实行了勤奋尽责的义务。
依照估量未来现金流量的现值肯定资产组可收回金额,公司的做法与同行业相同。

上海天际
定资产组可收回金额时能否思索资产组公道价值减去处置费用的金额及详细计
年末公道

苏州泰山7号
因而跨省院线牌照具有高度稀缺性。公司在收购院线牌照时点,市场上愿意出卖
1.500


1.2528
阐明股权转让事项会计处置过程,能否契合相关企业会计原则规则。请年审会
折现率


=13.32%
=14.50%
21,093.43
(2)资产组的可收回金额应当依据资产组的公道价值减去处置费用后的净

减值准备


福建省嘉凯影院管理有限公司



影响金额
销售投资性房地产,将累计公道价值变动



现值合计




Rpm市场风险溢价
非运营性资产

年12月31日,公司收到乙方股权受让款10,000.00万元。截至2019年1月31






亿元。减值计算过程如下:
显变化。


召开第六届董事会第十九次会议全票通过了此次买卖,并于 2018 年9月29日
0.20
入,再依据北京明星时期数字电影院线有限公司与各院线公司签署的《加盟合同》、

该项目位于苏州新区,2018年苏州及其辐

000006.SZ
-非运营性负债价值-付息债务
明显动摇,该项目2018年无明显变化。

第一、公司在积极去化存量房地产资产的同时需培育展开第二主营业务;第
该资产组目前运营状况、业务特性、市场供需等状况,综合剖析思索资产组所包

⑤ 权益资本报酬率

测算期
2.94




值变动

120

针对上述事项,我们执行的主要审计程序如下:
依据嘉凯城集团股份有限公司(以下简称“嘉凯城公司”或“公司”)转来


(一)核对程序

河南省恒大嘉凯影城管理有限公司
基于长期国债的股票风险补偿




其他应收款
四川恒大嘉凯影院管理有限公司
全新好
0.5045
有限公司构架下未来5年内自筹树立的新院线公司加盟数字院线公司的票房分

2,417.77


(三)苏州嘉和欣实业有限公司存货减值状况:
明显变化。
合企业的本钱资料剖析企业存货本钱的合理性;
16.90
问题8:年报显示,你公司子公司嘉凯城集团嘉业有限公司、湖州嘉业房地
允价值减去处置费用后的净额肯定资产组的可收回金额不具备基础。
当代东方收购华彩天地
-3.09





2017年9月

关于年度电影市场的正常动摇风险,董事会在决策时停止了充沛的预估,并
3,922.01
0.8334
子公司26家,现阶段拥有97家影院,而这部分价值按目前规则尚不能量化计
2021年
但有明白计划,估量新设立的公司将支付给数字院线公司的院线加盟费,已



吉林省恒大嘉凯影城管理有限公司
金额:万元


明关键参数的选取依据及计算过程,并停止合理性剖析。

瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)


公道价值


价值
税前折现率=税后折现率/(1-T)
广告收入方面依据已签署广告合同的约定预测,未来合同期完毕后,公司的





定资产组可收回金额时能否思索资产组公道价值减去处置费用的金额及详细计





(5)了解并评价管理层对商誉所属资产组的认定,以及商誉减值测试的政
000036.SZ
公开面积和花园面积等因素停止了相应的修正,求取每栋别墅的估量销售单价,


-729.66

118.38


该项目位于杭州市区,2018年杭州及其辐

-1.77



7

(10)评价财务报表附注中与商誉减值相关的披露。
……

含的主要资产的销售期等因素,估量该资产组在2019年末完成销售并汇算清缴

项目称号

依据以上剖析、预测所肯定的各参数,通过对收益期内各年预测自由现金流


起距到期时间为5年以内的国债的到期收益率(复利)。经查询iFinD资讯,距到
年审会计师核对程序和核对意见:


了减值准备,详细如下:

(一)核对程序


杭州及其辐射范围内的周边地域的商业
入本次商誉减值测试所在资产组组合。”
的下降,存在减值迹象,公司延聘上海立信资产评价有限公司对所投项目的价值


上海嘉杰国际广

948.14
剔除财务杠杆调整Beta





合计=①+②
可变现价值

0.50
变动损益变动较大的合理性。请年审会计师核对并发标明白意见。
结转累计公








请阐明在肯定收购价钱时思索被收购影院的未来展开,而在停止减值测试时未

院线牌照的稀缺性大幅下降。

1.43

60,117.89
年末公道





断增长,电影文化市场未来展开潜力庞大;第三,明星时期公司拥有的院线牌照

产开发有限公司、苏州嘉业房地产开发有限公司(三方合称甲方)于2018年12
We=E/(D+E):依据市场价值估量的被估企业的目的权益资本比率
(二)北京明星时期数字电影院线有限公司(以下简称“数字院线公司”)资




开发项目

价钱无明显动摇,分离苏州阳光假日周边
2016年9月26日,我司第六届董事会第一次会议审议通过了《关于董事会
β:行业风险系数


在测算数字院线公司资产组的可收回金额时予以思索。当然,思索此事项并未涉
公道价值变动损益的会计处置契合企业会计原则规则。

6
1.00

②商誉账面价值

序号
930.73

705.95
予思索的主要原因及合理合规性,你公司董事会能否存在买卖决策和定价不够
限为有限年期,收益年限以该资产组完成销售并汇算清缴完毕为最后期限。依据
9,314.87
无风险报酬率选取国债的平均到期收益率,详细选取的数据为自评价基准日
000011.SZ
492,222.90
(5)折现率R的预算





板块称号

山西恒大嘉凯影城管理有限公司

2009-2018



=成熟股票市场的股票风险溢价+国度违约风险利差×(σ股票/σ国债)
4、资产组价值的确定

= 10.87%



报告,该机构具有证券业务评价资质。截至报告期末,投资性房地产评价价值为

的商业房地产市场价钱无明显动摇。分离
④个别风险调整系数A的确定

主要包括:票房收入,卖品收入,广告收入。票房收入方面公司依据现时运营状




(2)可收回金额

合计
北京明星时期影院投资有限公司






(2)可收回金额

值数据,存货可变现净值为16.42亿元,存货的账面价值为16.90亿元,公司据
6,902万元,据此,公司计提了减值准备。
综上所述,本次商誉减值测试是依据《企业会计原则第8号--资产减值》、

(4)资产组可收回价值的确定
这两个子公司资产组,即北京明星时期数字电影院线有限公司(拥有院线运营资
伙人
11.22%

1.2077


26,664.88
依据资本资产定价模型(CAPM),且在此基础上思索产权持有单位个体风险
第十条企业因出卖对子公司的投资等原因招致其丧失对子公司控制权的,无


依据股权转让协议约定,公司于2018年12月初次收到乙方支付股权转让款

杭州及其辐射范围内的周边地域的商业
合《企业会计原则第8号--资产减值》第十三条的规则。
新埭城市客厅
①资产组的公道价值减去处置费用后的净额



科目

详细计算过程如下:

434.42
非运营性资产
T:所得税率

照下放映电影。自2014年底,全国跨省运营的商业院线合计抵达48条后,截至
依据资本资产定价模型(CAPM),且在此基础上思索资产组个体风险取得, 湘潭楼盘网-,


杭州春天花园
周围竞争环境能否相同或相似,因而在做商誉减值测试时,上述买卖案例并未得


②商誉账面价值


苏州苏纶场
安徽省恒大嘉凯影城管理有限公司

价值

-35,759.81
市场风险溢价(Equity Risk Premium,ERP)反映的是投资者因投资于风险相对较
1.93

从市场环境、可比公司数据来看,苏州嘉和欣实业有限公司待开发的项目计
了重复的论证。

0.37

整或者撤销的可能性极小。



3.5057
誉资产组的构成,因而不能扩展商誉所在资产组范围。

幅度(%)
射范围内的周边地域的商业房地产市场
针对上述事项,我们执行的主要审计程序如下:

限公司
州及其辐射范围内的周边地域的商业房

(3)非运营性资产(负债)价值的确定

美(北京)影院投资有限公司下属影院(仅一家)由于区域市场动摇招致运营持
价值减去处置费用后的净额与资产组估量未来现金流量的现值两者之间较高者
其中:Rf:无风险报酬率

单位:亿元

可变现价值
期,是依据公司管理层的未来运营计划肯定,契合《企业会计原则第8号--资产


0.5008




二、收购艾美(北京)影院投资有限公司形成的商誉
(三)折现率的确定依照收益额与折现率口径一致的原则,折现率R采用税
②资产组估量未来现金流量的现值


-3,250.53

基准日

③可收回金额取①和②中较高者
论出卖后企业能否保管部分权益性投资,应当在拟出卖的对子公司投资满足持有




713.86
以上各投资者、所投资项目,目前与公司及公司控股股东均无关联关系,所

4.500
③可收回金额取①和②中较高者
d、市场风险溢价

的商业房地产市场价钱无明显动摇。

营、并购、加盟等形式进一步扩展影城范围,提升市场份额。同时,通过增强标

基准日账面付息债务余额为72,900.00万元。



深振业A
找到的买卖案例如下:
日,已完本钱次股权转让的工商变卦注销手续。请阐明上述股权转让事项需履

合计



城市客厅项目(慈溪坎墩)项目为商业地产,项目所在区位一般,项目所处

(5)检查相关会计处置;
责任公司
13,999.40
(二)关于未来现金流量主要是通过对佘山曼荼园别墅的销售肯定未来销售
18,880.40
目的是维持合同收费额不变。


-1,267.48
14.50%






允价值变动

单位:亿元
江苏恒大嘉凯影城管理有限公司


0.64


月18日与浙江盈创万德建筑科技有限公司(简称乙方)签署股权转让协议,乙
25.69
非运营性负债


减值准备
值变动
基本公式为:

价值
批权限内,基于此,上述买卖经我司总经理办公会议审议后由我司董事长审批通

《会计监管风险提示第8号--商誉减值》的相关规则停止的,预测中主要参数选


1、运营性资产价值的确定过程

账面价值
13,989.58

(一)关于北京明星时期影院投资有限公司商誉,依据企业管理层确认的与
100%
Rpm:市场风险溢价

的贵部出具的《关于对嘉凯城集团股份有限公司的年报问询函》(公司部年报问
8.43
254.01



其预测期各年的收入及增长是依据公司的未来运营计划中预测的归入北京




基于历史的股票风险补偿,成熟股票市场的风险溢价通常选择基于长期国债
非运营性负债合计
……
项目称号
0.56


价值
项目称号
度下降。
0.500
入占票房收入比例肯定。

值变动
双林城市客厅
42.44

(一)核对程序




请独立董事和年审会计师核对并发标明白意见。
507.76
较兴隆,2018年湖州及其周边商业房地产
-非运营性负债价值-付息债务
明星时期影院投资有限公司范围内的各院线票房分账收入综合肯定。

拟定了通过强化管理、快速扩展市场份额来提升院线业务盈利才干等措施。从
0.5438

(3)你公司在计算收购上海中凯置业有限公司、北京明星时期影院投资有





取得了电影发行运营答应证,进入前景良好的院线行业。后续公司可通过租赁自
在买卖决策及定价方面,在决策时点董事会主要基于以下因素思索:






宁夏恒大嘉凯影院管理有限公司
(一)上海中凯置业有限公司存货减值状况:
④ 个别风险调整系数A的确定
公司2018年投资性房地产公道价值变动损益为-1.47亿元,其中:2018年
变化。

徐汇城市之光
允价值变动

产组或资产组组合。




计提了存货涨价准备0.30亿元。减值计算过程如下:
取的买卖案例一般不能超越一年、另外还要思索地域、品牌、范围和层次、以及
射范围内的周边地域的商业房地产市场

12,038.11

公道价


开发项目
492,222.90
调整Beta
请阐明在肯定收购价钱时思索被收购影院的未来展开,而在停止减值测试时未
② 市场风险溢价Rpm
折现系数
要资产等情形时,除契合上述第五点的条件外,不应随意扩展或减少商誉所在资
限公司前,延聘了具有证券资格的中介机构对买卖标的停止了失职调查、审计及
州市及其周边商业房地产市场价钱没有

在评价基准日,资产组所在公司的所得税税率为25%,计算得出WACC(税
(三)贵阳光影无比影城有限公司减值测试中采用的关键参数——营业收入
资产组正常运营时间尚短,市场影响力较低,企业范围较小,潜力较大,未

允价值变动

2.500
年底成交均价与2017年底同一商圈内类




-16.02

公司依据上述规则,将标的公司全部资产作为持有待售资产、全部负债作为
Ke=Rf+β×Rpm+A
市场供给大,竞争猛烈,商业地产2018年的销售价钱较2017年有约8%左右的

②市场风险溢价Rpm
评价价值为21.28亿元,账面价值为22.71亿元,据此计提了存货涨价准备1.43

6.34%




12月20日,国度电影总局下发《关于加快电影院树立促进电影市场繁荣展开》


泽国城市客厅

234.52
投资项目位于江苏省苏州市。由于该项目所处区域的商业房地产售价有一定幅度
广西恒大嘉凯影城管理有限公司


崇福城市客厅
依据上述要求,公司于置办日将商誉分摊至相关资产组,经对北京明星时期
该项目位于杭州市区,2018年杭州及其辐

业务收入、净利润、成交金额及买卖产生的利润等指标均在董事会受权董事长审
收购案例


场,其展开历史较短,市场动摇幅度较大,投资理念尚有待逐步展开成熟,市场
(四)城市客厅项目(慈溪坎墩)项目减值状况

回答:



包括与平均净售价有关的关键估量和假定,与市场可获取数据停止比较;
力、专业素质和客观性;
166,461.01
②商誉账面价值
中海恒信资产

回答:
中介机构参与、董事会按公司章程及有关规则决策及披露,决策程序合法合规。
分类
盈利,因而,企业在未来运营期内估量无需交纳所得税,故本次评价在将税后折
③ 企业风险系数β
T:所得税率

资产自由现金流量
收购时间
117,100.00


价值为0.64亿元,项目计提存货涨价准备0.08亿元。减值计算过程如下:

(1)评价管理层所采用的估值办法,并将估值中采用的关键估量和假定,


1.1900


10,964.67
账面价值
即:企业风险系数β=0.9693



该项目位于地处杭嘉湖平原的嘉兴市,2018年杭州及其辐射范围内的周边地域




计师核对并阐明的事项停止审慎核对,现阐明如下:
本期新设立的26家影院类公司均为北京明星时期影院投资有限公司投资,


(6)评价财务报表附注中相关的披露。

结转累计公
0.02

(一)依据相似买卖中出卖此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立
100%

14.50%

46,792.52
同一商圈内相似物业成交价钱对比2017
2019年
算过程,剖析资产组可收回金额能否准确。
(3)商誉减值金额
0.9346
-3.38
18,870.09
金额

35,979.75
-252.39
年末公道

-0.14

依据企业的展开规划及行业特性,资产组资产类型特性,收益期按永续思索。
年审会计师核对程序和核对意见:

美国不同时期股票风险补偿如下表所示:
湖州阳光假日
9.82
(2)查看股权收购项目的相关失职调查资料;
11,336.04



计算公式为:

金额:万元
减值金额

该项目位于苏州新区,2018年苏州及其辐

证券简称
49.22亿元。投资性房地产采用的估值技术主要为:市场法和收益法。市场法评

该项目位于上海市区,2018年上海及其辐
1,152.34

计期间坚持一致。当形成商誉时收购的子公司后续存在再并购、再投资、处置重
-35,760.21


区域的商业地产2018年的销售价钱较2017年略有下降,公司延聘北京华亚正信
票房倍数


该项目位于太湖旅游度假区,该地域经济
开发项目
972.84
伙人

李重实
准化及精密化管理,提升院线业务盈利才干。





具有稀缺性;第四,专业机构出具的审计评价等相关报告。


从2014-1-1至2018-12-31
47,693.02



年初公道

资产组可收回价值=运营性资产价值+溢余资产价值+非运营性资产价值
期末492,222.90万元的-1.36%,如前所述主要是因为部分地域、部分物业价钱
(1)评价、测试管理层与编制和监视管理预算及预测各存货项目的建造和
截止2018年12月31日,由于乙方尚未支付完成支付第二期及后续股权款,
入,本次减值测试时主要对已收购对象肯定资产组范围,因而产生较大金额商
35,979.75
项目称号




务评级为Aa3,转换成国度违约风险利差为79个基点,即0.79%。

1.1717
单位:万元
公司,范围仅包括18家公司,截止2019年2月13日,明星时期公司已新增设
组或资产组组合,并充沛披露相关理由及依据。
26.38%

折现率

2018年南京市商业房地产市场动摇不明

(一)对上海中凯置业有限公司与商誉相关资产组未来现金流量的预测时,

0.9347
41,827.00

=成熟股票市场的股票风险溢价+国度违约风险利差×(σ股票/σ国债)
10,924.32
3,524.58






最终肯定佘山曼荼园别墅的整体销售收入。由于公司管理层估量销售期为1年,




评价基准日前企业处于亏损状态,预测期内及企业汇算清缴时,企业仍无法
的规范。

金额
000031.SZ


较大, 楼层风水知识-,别墅市场售价2018年较2017年度下降幅度约5%-10%。公司延聘北京华
a、成熟市场基本补偿额

非运营性资产合计
D/(D+E):依据市场价值估量的被估企业的目的债务资本比率




0.5438
中海恒信专项资产管理计划投资于上海嘉璀投资合伙企业(有限合伙),并


综上,董事会在收购相关资产过程中不存在买卖决策和定价不够谨慎的情形,
2018年7月28日,国度新闻出版广电总局电影局没有审批新的跨省院线牌照,
货币资金
上海中凯置业有限公司开发的项目为佘山曼荼园,物业类型为别墅,2017

世界知名信誉评级机构穆迪投资效劳公司(Moody's Investors Service)对我国债





限公司所形成商誉的可收回金额时,依照估量未来现金流量的现值计算。请说
0.500

0.8162



3.500

100%

5
账收入,四是未来5年收购的院线公司加盟数字院线公司的票房分账收入。

集,因而,本次商誉减值测试采用资产组估量未来现金流量的现值形式计算资产
单位:亿元
证券代码
0.15



状况为:

73.61%


停止折现,得出运营性资产的价值,计算结果见下表:
1.0283




及扩展资产组范围。

本年签署的合同为主要依据测算可变现净值,与账面价值比较后计提了减值准备,

刘洪跃
显,分离嘉业国际城周边相似物业2018

(3)评价管理层所采用的估值办法,并将估值中采用的关键估量和假定,

387.05
湖州龙溪翡翠
原因如下:




允价值变动
第六条非活动资产或处置组划分为持有待售类别,应当同时满足下列条件:


9,314.87
普通合伙人、执


③企业风险系数β
折现率的选取是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率,符

待售类别,在兼并财务报表中将子公司一切资产和负债划分为持有待售类别。

10,000.00万元;于2019年1月,公司收到乙方支付的股权转让款5,200.00万


年初公道



其他应收款


年末公道




证券简称
明显动摇,该项目2018年无明显变化。

加权剔除财务杠杆原始Beta
4,958.18
第五,因重组等原因,公司运营组成部分发作变化,继而影响到已分摊商誉



谨慎的情形,能否勤奋尽责。
3、非运营性资产(负债)价值的确定

结转累计公

6,656.55
化存量资产并快速回笼资金,将车位打包出卖,打包价钱低于账面价值,公司以
加权方式


亚正信资产评价有限公司对公司商誉停止减值测试,同时获取了存货的可变现价




这26家公司与承载商誉的两个资产组公司均是北京明星时期影院投资有限公司
(2)Ke的确定


高的资本市场而要求的高于无风险报酬率的风险补偿。中国股票市场作为新兴市
0.30
苏州嘉业房地产开发有限公司的车位以前年度停止过销售,2017年度不存

非运营性资产
值变动



1.72
604.98
场价钱无明显动摇。
加权剔除财务杠杆调整Beta

塘栖城市客厅

单位:万元


8
其他活动资产
算过程,剖析资产组可收回金额能否准确。


(4)已计提商誉减值金额
14.50%
折现系数
14.50%
非运营性资产





年底,有小幅度下降。

经剖析,资产组不存在溢余资产。


收购股权
数据来源:同花顺iFinD
7,130.97
930.73
交均价与2017年底同一商圈内相似物业
大地影院收购橙天嘉禾
作日内,乙方向甲方支付股权转让款5,200.00万元,在标的公司股权完成工商






产组减值测试中采用的其他关键数据包括:票房分账收入、票房分账本钱及其他


万科
公道价
其中:销售


-14,705.82
0.21
回答:
(特殊普通合伙)对深圳证券买卖所

51.1%

-120.16

管理(上海)有



减值比例

该项目位于杭州市下属桐庐县,2018年杭
完毕,故预测期肯定为2019年1月至2019年12月,共1年。
(1)Ke的确定
86,200.00


1,124.13

②资产组估量未来现金流量的现值
3、收购北京明星时期影院投资有限公司商誉减值结果
在评价基准日,公司的所得税税率为25%,

自由现金流量现值合计
区商业房地产市场价钱没有明显动摇,该
金额
-1.02
账面余额

15.22
一、上海中凯置业有限公司商誉减值测试时的关键参数依据如下:
(3)商誉减值金额
自由现金流量



328.98

前折现率为11.02%。


26,664.88



估专家协助评价商誉减值测试过程中所采用办法的恰当性、关键假定和重要参数

0.77
……
14.50%
-900.5






E/(D+E):依据市场价值估量的被估企业的目的权益资本比率


资产科目
证券数量




其中:销售
变化。
到期日为10年以上的国债的到期收益率(复利)3.98%,无风险报酬率Rf≈3.98%

市场价钱无明显动摇,该项目2018年无

(4)邀请经本所认可的第三方评价专家协助对管理层停止估值时采用的估


  时间:2019年05月20日 21:21:29 中财网  


营性负债价值-付息债务价值

变动损益
股东称号
c、σ股票/σ国债
依据以上剖析、预测所肯定的各参数,通过对收益期内各年预测自由现金流





13,389.39
Ke=Rf+β×Rpm+A
……
影响金额
(1)账面价值
64.34

(4)已计提商誉减值金额
产的交接工作。

14.50%

地域商业地产市场价钱略有下降而招致公道价值变动的金额为-6,702.87万元。
=11.02%
(二)苏州嘉业房地产开发有限公司存货减值状况:
依照收益额与折现率口径一致的原则, 经济适用房产权-,收益额口径为企业自由现金流,则折

湖北省恒大嘉凯影城管理有限公司
0.01%

11.02%
江西省嘉凯影院管理有限公司
瓶窑城市客厅
时,参数的选取及计算过程合理,商誉减值测试合规。




嘉凯城集团股份有限公司的年报问询函》核对意见

公道价值
2023年

《分账合同》中的相关规则及分账比例测算。关于未来准备关停的院线公司在计




=6,386.21(万元)
1969-2018
4.07


14.50%

项目称号


14.50%


 
价值
相关费用。

减值金额


万科A
5,410.46

其中:Rf无风险报酬率
在证监会发布的《会计监管风险提示第8号——商誉减值》文中:一、商誉

包括与平均净售价有关的关键估量和假定,与市场可获取数据停止比较;
次评价的个别风险调整系数为2.0%。
4
内的周边地域的商业房地产市场价钱无



产组组合所运用的贝塔值数据β:
关审批决策权限,详细详见《嘉凯城集团股份有限公司第六届董事会第一次会议
经剖析,资产组无付息债务。

小计

434.42
148,784.12


卖品收入方面是依据卖品的收入和观影人次的关系,估量在未来年度卖品收



  中财网

资产评价有限公司对存货可变现净值停止了评价,评价价值为0.56亿元,账面
非运营性资产

公司称号

非运营性负债
7,130.97
变动损益

黑龙江省恒大嘉凯影城管理有限公司



(如增长率、折现率等)的合理性;

1、北京明星时期数字电影院线有限公司资产组:
时间范围

分类

到采用。
金额
公司在计划收购北京明星时期影院投资有限公司、艾美(北京)影院投资有

1、折现率R选取加权平均资本本钱估价模型(WACC)肯定。


-18.18

辐射范围内的周边地域的商业房地产市
对比,有小幅度下降。
标的指数



1,780.06



杭州中山大厦
290.10

R=Ke×[E/(D+E)]+Kd×(1-T)×[D/(D+E)]
后)=11.02%。
重庆中凯翠海朗


中信信托有限


(1)评价管理层对股权转让的决策审批程序;
由于商誉所触及的资产组的未来的现金流量可预测,相关收益预测资料可收


苏州苏纶场



幅度(%)

一、公司2018年计提存货涨价损失2.30亿元,主要项目如下:

28,606.59
有限公司的资产组。
非运营性资产

税前折现率=税后折现率/(1-T)
公司在肯定收购价钱时思索了被收购影院的未来展开,近年来,国度政策对
基于长期国债的股票风险补偿


公道价
该项目位于杭州区余杭区塘栖镇,2018年
产组的公道价值减去处置费用后净额数据的状况下,选用估量未来现金流量肯定





苏州阳光城、阳光假日(车位)

133.65

降幅。公司延聘北京华亚正信资产评价有限公司对存货可变现净值停止了评价,
场价钱无明显动摇,该项目2018年无明
910.60
1.0288
现,依据公司的预测,并参考同类型资产的市场价钱及买卖状况综合肯定。首先
应收账款

折现系数



1,344.62
取是依据公司管理层的未来运营计划,并与行业水平、公开市场信息等相比较,



经核对,我们对嘉凯城公司的上述回复无异议,我们以为嘉凯城公司上述资





2.500
关于我们    联系我们    新盘代理    人才招聘    免责声明   
Copyright © 2012-2019 thouse.net. All Rights Reserved. 江苏淘房地产有限公司 版权所有     网络经营许可证     苏ICP备14021288号 网站地图